在前一篇我有提到，不動產投資這個單元，在CFA的三級考試中都會考，只是考試的重點不同。Level 1偏重投資不動產基礎觀念的建立，如何以稅後現金流量評價收益性不動產；Level 2偏重收益性不動產分析與評價；Level 3是考你在GIPS的規範下，如何計算收益性不動產的投資報酬率。而且在Level 3的考試，這個部分是每年常考的考題，值得考生注意。

所謂GIPS（Global Investment Performance Standards），翻譯成中文是「全球投資績效報告準則」。CFA協會為了要杜絕基金經理人以「灌水」或不實，來刻意隱瞞績效差的投資組合。所以，特別訂定GIPS來規範。讓不同國籍的基金操盤人，不同標的的投資組合及不同地區的投資組合，都有個統一的規範準則可依循。

因為許多不同標的的投資組合中，不動產投資常占重要投資部位。因此，CFA協會在GIPS中，特別明訂專章規定不動產投資績效的呈報準則。

在6.A.I準則中規定，從2008年1月1日起，不動產投資至少每季以市價評價一次。評價應由外部、獨立、有證照的人來執行此評價。

在6.A.3.a準則，規定不動產投資的績效呈報，須揭露組成成分報酬率的計算方法。

在6.A.4準則，規定不動產投資的績效呈報除了總報酬率，也要呈報所得及資本增值組成成分報酬率。

類似的考題如下：

A不動產開發公司在當年度的1月1日有$10,000,000資本，投資在一個不動產投資組合。在2月1日（權重=（28+31）/(31+28+31)=0.66），投入另一個$2,000,000，及3月1日（權重=（31）/(31+28+31)=0.34）投入另一個$1,000,000。在季中有$1,500,000資本支出及銷售收入$1,0 00,000。在季中的無法回收費用（non-recoverable），如大樓的管理費等，合計$120,000，分別支付$70,000與$6,000之利息費用與稅，而且收訖$80,000的利息所得。在季初的投資組合市場價值為$14,000,000，而季底的價值為$15,000,000。

一、計算A不動產開發公司在季中所運用資本的金額。

答：

所運用的資金=＄10,000,000+$2,000,000(0.66)+$1,000,000(0.34)

            =＄10,000,000+$1,320,000+$340,000=$11,660,000

二、計算A不動產開發公司季中的資本利得

答：

資本利得=($15,000,000-$14,000,000-$1,500,000+$1,000,000) / $11,660,000=4.29%

三、計算所得報酬率

答：

所得報酬率=（$80,000-$120,000-$70,000-$6,000）/ $11,660,000=-0.99%

四、計算總報酬率

總報酬率=資本利得＋所得報酬率

所以，總報酬率=4.29%+（-0.99%）=3.3%

五、若此為第一季的投資結果，則將當年度四季的報酬率（第二季為2.5%，第三季為3.5%，第四季為3.0%），藉由連鎖連結每季報酬率，計算年報酬率。

答：

R=（1.033）（1.025）（1.035）（1.03）-1=12.88%