2008年版CFA Level 2第六冊，增加了Reading 52 「收益性不動產分析與評價」單元，而且，在今年六月的CFA Level 2考試也出現考題。

其實，Level 1以稅後現金流量評價收益性不動產，及Level 3的GIPS，計算收益性不動產的投資報酬率，是每年必考的考題。

很多考生從Level 1開始就放棄稅後現金流量的估價題，因此，今年的CFA Level 2考試，已讓考生頭痛，更不用說Level 3的GIPS考題。

為使考生容易了解這些題目的基礎概念，我先從NOI介紹起。

所謂NOI，指的是淨營業利益（Net Operating Income, NOI），也就是說在Level 1的收益還原法（Income Method）估價，基本上是認為不動產經營業者貸款與否，或繳多少稅金，對不動產的價值應沒有影響。因此，在收益還原法是以NOI除以還原利率（或資本化率（Capitalization Rate）），來求不動產價值。因為NOI尚未扣除折舊與營業事業所得稅。

可是如果需求稅後現金流量折現的方法，來估計不動產價值，則要將稅與折舊及利息與還本金等因素考慮進來。

因此，要先求出（NOI－折舊－利息）×（1－稅率）= 稅後淨利。

求出稅後淨利，再加回折舊（計算慣例並不扣除折舊之節稅效果），求出還本金前之稅後現金流量。

最後，再將還本金前之稅後現金流量扣除所還的本金，所得到的結果才是所要折現的稅後現金流量。

掌握這個重點，就可輕鬆進考場了。